文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群(qún女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展(zhǎ女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作n)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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